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熊猫外交官 的博客

 
 
 

日志

 
 
 
 

房价终结者,信息市场的大翻盘。  

2011-02-08 20:40:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  最近啊,感觉呢,口袋里的钱有了一点。想换房。但是呢,苦于房租到处还在涨。于是乎,想先把它杀个通底,然后到了四月份我再租房。中国的房价我还是那句老话,虚高。高的原因看看今年一月份放出去的信贷规模当中房地产的生产贷款和购房贷款之间的比例就知道了。咱们今天的话题既然是信息市场的翻盘。但是呢,我们一开始还是先从分析入手。彻彻底底的对当今中国房地产现状做个分析。也许好多事情就很容易看清了。等我们把今天的议题贯彻之后,要是房地产还虚高不下。就让那些套牢的二百五自己等死去吧。

  有人说,房地产市场的刚性需求依旧强劲。并且拿出统计数据说中国房地产之所以还会发达的原因在于中国新生力量的年轻人每年光大学生就好几千万。而且每年农村转城市户口的人口也在逐年上升。好几亿农民的主意不还没打呢么。且不说近年来强拆安置问题所引发的群体事件和新闻有多少。咱们就先分析一下这好几千万的大学生吧。在这好几千万大学生当中,农村转城市的户口比例大概要占所有毕业大学生的百分之四十左右。而剩下的大学生实际上都是城市户口。城市户口当中的大学生有父母的实际上还是占大多数。当下的大学生已经快要进入独二代时代。而早些年改革开放的家庭大多数都是靠自身努力父母有房子居住的。且我们不分析独二代形成之后一人身上挂多套房产的事实。实际上这些大学生假如排除因为工作性移民需求在原籍工作的话,根本不需要购置新的房产。而实际上所谓的房地产刚性需求最大的切入口不是全国的新生人群。而是那些外来移民的迁徙者。在近十年内中国房地产暴涨几十上百倍没有发生暴动的根本原因在于,大多数改革开放时期到现在的中坚力量七零后和一部分八零后根本就早在这个过程当中解决了住房问题。大学生假如放弃北上广回原籍的话,在当下的房地产泡沫与房价压力面前。住房需求实际上根本就不大。而唯一的需求只有一个,那就是移民。

  是地,房地产真正的买单者就是新生的城市移民。那些根据工作需要和梦想抱负的年轻人或者金领忍受着高房价的压力的移民。盲流实际上在这个房地产泡沫的年代根本就不太可能还有存在的空间。除了抢银行,否则在流窜的成本已经不是普通人能忍受的了。实际上要不是中国人口基数很大,旅游家居成本已经抑制了这方面的城市发展。城市的老居民是有房子的。只要房产还在,他们起码不用直接受到房地产泡沫的冲击。唯一担心的就是饮食起居的生活成本不断上升。而这些老居民的生活在高房价的映射下其所占用的资源成本优势被发挥的淋漓尽致。以北京为例,假如父母是老北京,子女哪怕是个扫大街的,每年储蓄净胜都非常可观。而假如是工作移民,即使是月工资在五千左右的,一个月下来实际上也就是和扫大街的没什么区别。而在概率的优势上来讲,城市原有居民生活贡献的动力远没有新移民的动力高。高房地产泡沫必然会带来大城市人群老化衰退。北京和上海作为政治和金融中心,这一点在一定程度上的表现还不会更加严重的体现。但对其他一线和二线城市来说,这将是非常恐怖的慢性自杀。

   房地产的居高不下催生了太多的产业畸形悲剧。文化艺术类最为深受其害。北京较为偏僻地区的很多投资建立的艺术乐园由于逐年房价上涨,租金提高的原因已经荒废了不知凡几。大量新生科技文化产业都转战偏远地区。甚至由于战略布局分歧严重,胎死腹中。房地产彻底抹杀了新生产业规模化的可能。移民有些时候不是追逐城市的福利,他们有些时候更多的是一个城市正常的新生代谢。而房地产的现有格局使得这个机能慢慢停滞,甚至有彻底抹杀的可能。当二三线城市被房地产抄的虚高之后还不一定会爆发更严重的问题。最终的爆点一定会在放弃北上广的移民退回到二三线城市之后发现没有更多的就业的时候才会彻底爆发。看似是经济发展的矛盾,可实际上是房地产在后面开的暗枪。而大城市本地的新生产业由于新型人才移民不足而后逐渐衰退。这个时候,就会有人把问题归咎到经济衰退。然后就是所谓的经济周期理论。这是非常悲剧的事情。不是因为注定要有那样一个结果,只不过从来没有人发现到底哪里开始出了问题。

   我们的目光并不能只在意场面上的大局和公平。有些瘪三你就是让他享受和优质人才一样的待遇,只能是浪费更多的资源而没有贡献。无知识无动力改变的贫困人群我们不考虑。被强拆的农民这个属于其他部门的议题。必须保证一部分优质人口的正常流动是非常必要的。低保户属于稳定人心的场面问题。最需要廉价房租的实际上就是新生人才移民。当然,让政府来筛选和提倡用廉租房来解决这个问题并不是很公道。因为这先是发展问题,然后才是民生问题。因此,我们要首先解决的就是保障这部分人口和新生产业培养的基本需要问题。较为廉价的生活居住成本,和廉价稳定的产业集散地。商业地产的运营实际上一直处于一个盲点状态。这个我们等下讨论。首先我们还是讨论如何降低居民住宅成本。

   首先,我们上面说过。之所以房地产暴涨成这样没有暴动不是因为政府的积极作为,而是因为还没有触碰到更多人的核心利益。大多数人实际上在早些年的地产上涨过程当中已经购置了居民住房。而且不少人都有一套以上的居民住房。他们生活在高房地产年代还是不受到波及的。大多数城市当中老龄人口所居住房和空房率实际上依旧很高。而大批投机购房的中产阶级才是当下商品房的主要占有者。越是往后买房的人,成本越高。先前买房的人出租房成本都是相对较低的,房租从来都是跟着房地产水涨船高。坐地喊价而已。而在这其中推高房地产和租房成本的除了房地产商的喊价以外。最大的帮凶就是房地产中介。他们和房地产商一起合谋推高了中国房地产。看看近些年来的房地产涨幅和速度我们就清楚了。我爱我家等那些大型连锁房地产中介形成之时,正是房地产行业高速膨胀的先后始点。假如你认为房地产商的盘子假如是单纯由单个新开盘的独立商家形成的那就大错的错了。假如没有形成潜规则的二手房市场,房地产绝对不会有这么快的连锁速度。售房中介的猫腻有很多,但看是看不懂得,看看他们如何根据同行和一手房市场定价报价的,很多人会大呼上当。而租房价格的暴涨最直白的例子就是当下的中介规则是按月房租交佣金,且还有后面的押金系统做杠杆。为什么房租后来突然之间那么快就涨上去了?因为通过媒体报道这些中介终于找到了房价和房产之间的挂钩机制。后面的事情就很简单了。但为什么就能那么干呢?因为他们中介是主流房产市场的终端。

   一个收费的终端不可怕,可怕的是一个有自己规则和利益的终端。实际上不仅是房地产系统。现在当下的食品系统虽然也有着所谓的惠农政策在后面被高层所默许。但之所以长这么快,就是因为在产业链当中,某个环节达成了产业联盟。我们一开始满心期待有了产业商会可以合力造福社会和有效地刺激新技术和产业换代更新。可由于一些认识和现实上的差距造成了现如今的恶果。也许农民也赚了一点点。但那是在和城市生活成本高消费和收入为增长的双重差异下所体现出来的。这并不是什么良性结构。恰好相反,是一个恶瘤的开始。因为起作用的不是整个行业,而是其中一个环节。即终端控制,而非日本财团的那种良性结构优化。我们的目的就是打破这个环节对房地产市场的恶性操控。在短期我们可以用法规来限制和取消那些推高行业行情的规则。比如说佣金猫腻,比如说责任关系的押金等方面的新条款。而在长期,我们必须建立有效地市场渠道。以打破中介机构的垄断地位。

   以房地产中介为例,其主要存在价值有两点。一是简单快捷的业务处理与责任保障。二是庞大的市场信息网络。第二点实际上我们现在在网络上也可以看到一些专业的二手房交易与出租平台。关键是第一点是在人际商务关系当中较为复杂的。房屋中介有主动收集市场信息的偏好。而现在的网络平台还没有看到这一倾向。因为有利益保障,所以房屋中介借由信息优势,可以对市场的供需双方有较强的议价能力与主动权。而反之亦然。因此如何通过信息市场同时可以解决相关的配套方案和信息搜集问题是关键。商业地产实际上也是如此。比如在中关村海龙向西以里有好几栋不在主干道旁边的大厦处于半空置的虚位状态。财团的物业部门,独立的经营公司鱼目混杂。如何在该领域进行有效地大范围整合也是一个城市发展的重要问题。通过信息化网络化固然是一方面。但建设与整合该行业实际上是一个远比我们想象当中重要得多的问题。假如有时间的话,我是建议要抽调人员进行大范围调查,然后根据情况由政府出面进行相关行业的具体规则细节。划定市场外的规则和诱导该行业发展趋向是非常有必要的。

  因为我手头没有更多的具体资料,所以还不能直接勾画出该行业良性发展的规化蓝图。但这个倾向和未来是很明确的。给资源和人力的话,实际上两个月时间就可以着手整合和处理掉这帮家伙。今天主要是开个场。所以提到有关房地产的事情。主要是和大家展示一下今年思路的一个方向。分析还是占主体。然而手段和处理方法将会有所不同。因为这些都属于开宗立派的整合与博弈范畴。和我们去年谈论的有关内部优化概念有着本质的区别。以前我们通过分析就知道目标和手段的界限。而这次我们无论是目标还是手段都是间接的,甚至是在这个过程当中通过博弈设计和塑造出来的。因为后面没有资料所以不能把这个意思更好的展现给大家。但作为今年的开场,应该还是可以的。总之,新的一年,祝大家合作愉快。

 

  

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